Nuotrauka: Pastatas Šventojoje. Iliustracinė nuotrauka. / Irmantas Daugintis.
Būstas nuomai pasyvių pajamų ieškantiems žmonėms yra viena iš suprantamiausių investicijų: įsigyjamas konkretus turtas, gaunamos mėnesinės pajamos, ilgainiui tikimasi ir jo vertės augimo. Tačiau beveik 1000 būstų nuomai Europos sostinėse valdančios NT plėtros bendrovės „KAITA Group“ vadovas ir vienas iš partnerių Ugnius Latvys atkreipia dėmesį, kad skaičiuodami būsimą grąžą pirkėjai dažnai įvertina nuomą, bet pamiršta kitą ne mažiau svarbią investicijos dalį – kam ir už kiek šį turtą po dešimtmečio ar kelių pavyks parduoti.
Nuosavame būste gyvena beveik devyni iš dešimties Lietuvos gyventojų, todėl nekilnojamasis turtas (NT) daugeliui yra geriau pažįstamas nei akcijos, obligacijos ar fondų vienetai. Ilgalaikės rinkos tendencijos NT savininkams taip pat buvo palankios. Per pastaruosius penkiolika metų būsto nuomos kainos Lietuvoje augo daugiau nei 177 proc., tai – vienas iš didžiausių pokyčių Europos Sąjungoje. Visoje ES nuoma per tą patį laikotarpį vidutiniškai brango 25 proc.
Vis dėlto, U. Latvio teigimu, istoriškai augusios kainos mažiau patyrusiems investuotojams gali sukurti pernelyg paprasto investavimo modelio iliuziją: nusipirkti butą, rasti nuomininką ir laukti, kol brangs pats turtas.
„Nuomos pajamingumas yra svarbus rodiklis, bet jis parodo tik vieną investicijos dalį. Galutinis rezultatas paaiškėja, kai suskaičiuojamos visos gautos pajamos, patirtos išlaidos ir suma, už kurią būstas parduodamas. Kartais keliolikos tūkstančių eurų skirtumas pardavimo metu gali nubraukti kelerius metus rinktas nuomos pajamas“, – sako „KAITA Group“ vadovas.
Dažnai pamirštamas svarbus etapas
Eksperto teigimu, investiciją į nuomai skirtą būstą galima padalinti į tris etapus.
„Pirmasis – įsigijimas. Čia svarbi buto kaina, pradinis įnašas, paskolos sąlygos, turto vertinimo, notaro, įrengimo bei kitos pradinės išlaidos. Antrasis – būsto nuoma. Savininkas gauna pajamas, tačiau kartu ieško nuomininkų, administruoja sutartis ir mokėjimus, šalina gedimus, atnaujina įrangą bei susiduria su laikotarpiais, kai būstas lieka tuščias. Trečiasis – pardavimas. Tik tuomet paaiškėja, kiek turte sukaupto kapitalo pavyko susigrąžinti ir kokia buvo viso investavimo laikotarpio grąža“, – sako U. Latvys.
Daugiausia dėmesio, jo teigimu, paprastai yra skiriama antrajam etapui, nes mėnesinė nuoma yra lengviausiai matoma investicijos dalis. O būsimas pardavimas dažnai grindžiamas bendra prielaida, kad NT ilgainiui brangsta ir pirkėjas vis tiek atsiras.
„Dar prieš įsigyjant būstą verta sau užduoti klausimą, ką vieną dieną parduosiu. Ar tik tam tikro ploto butą konkrečiu adresu, ar jau veikiančią investiciją, kurios pajamas ir išlaidas galima parodyti skaičiais? Tai nėra tas pats pasiūlymas, nors fiziškai parduodamas tas pats turtas“, – pažymi „KAITA Group“ vadovas.
Kaip skaičiuoti nuomos grąžą?
Renkantis būstą investicijai, lengviausiai apskaičiuojamas skaičius yra pajamingumas prieš mokesčius. Pavyzdžiui, jei būstas kartu su įrengimu kainuoja 150 tūkst. Eur, o jį tikimasi išnuomoti už 750 Eur per mėnesį, metinės nuomos pajamos sudarytų 9 tūkst. Eur. Padalijus jas iš investuotos sumos gaunamas 6 proc. pajamingumas prieš mokesčius.
„Svarbu skaičiuoti realistiškai: per metus bent vieną mėnesį būstas gali likti tuščias, o dalį pajamų reikės skirti administravimui, draudimui, smulkiam remontui ir būsimam baldų bei technikos atnaujinimui. Tuomet iš teorinių 9 tūkst. Eur prieš finansavimo išlaidas ir mokesčius gali likti, pavyzdžiui, 6,5-7 tūkst. Eur. Faktinis turto pajamingumas tokiu atveju siektų jau nebe 6 proc., o maždaug 4,3-4,7 proc.
Jei būstas įsigytas su paskola, reikia atlikti dar vieną skaičiavimą: įvertinti, kiek pajamų lieka sumokėjus palūkanas. Turto vertė gali augti, tačiau investuotojui kas mėnesį vis tiek gali tekti primokėti iš kitų savo pajamų“, – aiškina U. Latvys.
Ką ilgainiui parduosite?
Po dešimties ar penkiolikos metų butą gali prireikti parduoti, tam, pasak U. Latvio, paprastai atsiranda kelios priežastys: investuotojas įžvelgia kitos investicijos galimybę ar pinigų prireikia pasikeitusiai gyvenimo situacijai. Apie tai, pabrėžia ekspertas, svarbu galvoti jau perkant būstą investicijai.
„Du panašūs investiciniai apartamentai gali būti nuomojami už tuos pačius 800 Eur per mėnesį, tačiau tai dar nereiškia, kad jie uždirba vienodai. Viename nuomininkai gali keistis kas pusmetį, tarp sutarčių būstas kelias savaites stovėti be pajamų, o dalį nuomos tenka skirti remontui. Kitas gali būti stabiliai užimtas ir reikalauti gerokai mažiau išlaidų.
Todėl kelerių metų pajamų, užimtumo ir sąnaudų istorija būsimam pirkėjui kuria pridėtinę vertę: ji leidžia mokėti už realiai veikiantį pinigų srautą, o ne už pardavėjo sudarytą prognozę. Kuo mažiau nežinomųjų reikia prisiimti naujam savininkui, tuo sėkmingiau pavyks būstą parduoti“, – sako „KAITA Group“ vadovas.
Pasak jo, būsto pajamų istorija neturėtų būti suprantama vien kaip pardavimo metu galiojanti nuomos sutartis. Vienas nuomininkas gali mokėti daugiau ar mažiau, nei tuo metu įprasta rinkoje, o jo sutartis gali netrukus baigtis.
„Daug daugiau pasako kelerių metų rezultatai: faktinis užimtumas, realiai surinkta nuoma, nuomininkų kaita, laikotarpiai be pajamų ir turto priežiūros išlaidos “, – teigia U. Latvys.
„KAITA Group“ valdomi būstai nuomai Vilniuje, Rygoje ir Prahoje veikia 95-98 proc. užimtumu, o aktyvus ilgalaikės ir trumpalaikės nuomos derinimas leidžia užtikrinti, kad nuomojamas plotas niekada nelieka tuščias. Bendrovės vadovo teigimu, tai svarbu ne tik norint užsitikrinti rinką lenkiančią nuomos grąžą, bet ir ruošiantis šių būstų pardavimui.
„Vilniaus Naujamiestyje projekte „Belong“ šiuo metu parduodame būtent tokius būstus. Investicijai skirti būstai parduodami visiškai įrengti, o jų vieta, plotai, išplanavimas ir įrengimo sprendimai pasirinkti atsižvelgiant į konkrečios nuomininkų auditorijos poreikius. Pirkėjams taip pat siūlome profesionalią nuomos valdymo paslaugą, pasirinktą būstą investuotojai gali įsigyti su jame jau gyvenančiais nuomininkais. Tai savaime negarantuoja grąžos, tačiau sumažina skaičių prielaidų, kurias pirkėjui tenka tikrinti savo lėšomis“, – sako U. Latvys.
Jo teigimu, nuoseklus valdymas ilgainiui leidžia sukaupti duomenis apie faktinį būsto užimtumą, nuomos pajamas ir sąnaudas, kurie tampa reikšmingi investiciją parduodant.
Ką pirkėjui pasako pajamų istorija?
Gyvenamojo būsto kainą pirmiausia padeda nustatyti panašūs sandoriai: kiek kainuoja kvadratinis metras tame pačiame rajone, name ar panašios kokybės projekte. Tačiau, eksperto teigimu, investuotojas šalia jų vertina ir būsto generuojamas pajamas.
„Tarkime, po įprastų turto eksploatavimo sąnaudų būstas per metus generuoja 7,2 tūkst. Eur pajamų prieš paskolos išlaidas ir mokesčius. Jei pirkėjas iš tokios investicijos tikisi 5,5 proc. grynojo pajamingumo, pagal paprastą pajamų kapitalizavimo principą toks pinigų srautas atitiktų maždaug 131 tūkst. Eur turto vertę. Jei dėl išaugusių palūkanų, didesnės rinkos rizikos ar patrauklesnių alternatyvų pirkėjas tikėtųsi jau 6,5 proc. pajamingumo, tas pats 7,2 tūkst. Eur pinigų srautas atitiktų maždaug 111 tūkst. Eur vertę“, – sako „KAITA Group“ vadovas.
Dar viena dažna klaida, eksperto teigimu – būstą nuomai rinktis taip, lyg jame ketintų gyventi pats pirkėjas. Vertinama, ar patinka interjeras, ar pakaktų vietos asmeniniams daiktams, ar pats savininkas norėtų tokio vaizdo pro langą.
„Nuosavas ir investicinis būstas atlieka skirtingas funkcijas. Pirmasis turi atitikti konkretaus žmogaus gyvenimo būdą. Antrasis – aiškiai apibrėžtos, pakankamai didelės nuomininkų grupės poreikius ir generuoti pagrįstas pajamas. Studentui, jaunam specialistui, į miestą laikinai atvykusiam darbuotojui, porai ar šeimai reikės skirtingo ploto, vietos, įrengimo ir paslaugų. Todėl būsto negalima vertinti neatsakius, kam jis skirtas.
Nedidelis būstas gali būti labai racionali investicija, jeigu jo plotas funkcionaliai suplanuotas, o vietoje yra pakankamai žmonių, kuriems svarbu patogiai pasiekti darbą, studijas ir miesto paslaugas. Lygiai taip pat didesnis butas nėra savaime geresnis – jeigu jam reikia gerokai daugiau kapitalo, o nuomos pajamos padidėja nedaug, dalis investuotų lėšų tiesiog dirba neefektyviai“, – aiškina U. Latvys.
